El financiamiento de vivienda para trabajadores de bajos ingresos: Alternativas de solución.
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Date
2001-06-01
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Abstract
La vivienda es un bien esencialmente privado, por lo cual, en teoría el mercado debería alcanzar por sí solo una situación de equilibrio, el que se produciría simplemente cuando se conjugara la demanda y la oferta por vivienda y en la cual, para el precio de equilibrio, no existiría exceso ni déficit en materia habitacional. Sin embargo este análisis no considera los beneficios que la sociedad le asigna al acceso a la vivienda por parte de aquellos trabajadores cuyos ingresos no alcanzan los dos salarios mínimos que en una situación como la anteriormente descrita, hubiesen quedado al margen del mercado. En este sentido, se dice que el acceso de estos sectores a una solución habitacional genera una serie de acontecimientos que favorecen a la sociedad como un todo. Aun cuando estos beneficios pueden ser innumerables, se pueden señalar algunos: mejoramiento de condiciones sanitarias, con efectos positivos en la salud de las personas y disminución del gasto social en esta área; menores niveles de delincuencia; existencia de ambientes favorables para la vida familiar en el desarrollo de las personas y favorecimiento de la adaptabilidad social de los individuos al adquirir la calidad de propietarios. En este contexto, se postulan en el presente trabajo mecanismos de financiamiento alternativos que permitan una solución habitacional con estándares mínimos, tales como: permitir a la familia vivir en condiciones de seguridad, salubridad y privacidad. Analizando más detenidamente estos conceptos, Seguridad, en cuanto a una estructura constructiva que resista las características propias del medio ambiente (fenómenos meteorológicos, sísmicos, etc.); Salubridad, en cuanto a tener conexión a los servicios de agua potable, alcantarillado, electricidad y vialidad urbana; Privacidad, en cuanto se debe contar al menos con las condiciones mínimas que permitan el adecuado desarrollo de los integrantes del grupo familiar; no obstante los requerimientos de vivienda en nuestro país comprometen recursos importantes de los presupuestos públicos. Por tanto es posible que los estándares o especificaciones de las viviendas de interés social respondan tanto al déficit cuantitativo como a la holgura en los presupuestos de dichas viviendas. Por consiguiente, este elemento debe constituir uno de los aspectos centrales de la política habitacional buscando un equilibro óptimo entre cantidad de viviendas sociales y estándar de las mismas, sin perjuicio que deban cumplir los adecuados niveles de calidad. Existen factores tales como la poca movilidad del salario mínimo, baja remuneración salarial en la industria, construcción y comercio, altas tasas de interés y mucha burocracia para el trámite de un crédito para vivienda lo que limita a las familias de escasos ingresos que no pueden tener acceso a ellas y por consiguiente, justifica que el Estado intervenga en el mercado habitacional de manera de asegurar la igualdad de oportunidades para accesar a una vivienda propia. Tomando en cuenta lo anterior cabe destacar tres aspectos que debería tomar en cuenta el Estado: 1. Justificación social, dado que la vivienda es un bien básico y de alto costo, por lo que la falta de acción estatal se traduce en la pérdida de los beneficios sociales. 2. La acción estatal debe asegurar la igualdad de oportunidades: esto se refiere a que el Estado debe garantizar el acceso, no a un tipo de soluciones igualitarias, sino que cada familia pueda accesar a la vivienda que mejor satisface sus aspiraciones y que su propio esfuerzo de ahorro le permita. 3. La provisión de la vivienda social por parte del Estado no debe entenderse como un sector público constructor de viviendas. Al contrario, el Estado debe circunscribirse solo a un papel regulador y permitir al sector privado competir, a través de mecanismos claros y objetivos, por la adjudicación de proyectos habitacionales de interés social. De esta manera existirá un continuo incentivo a la búsqueda de eficiencia, con las consecuentes caídas en los costos de construcción; este proceso posibilitará que, dado un marco presupuestario determinado éste se traduzca en un mayor número de familias beneficiarias, maximizando de esta manera la rentabilidad social de los recursos involucrados. Además es necesario destacar la necesidad de que en caso de implementarse subsidios, éstos deberían estar orientados a la demanda de los sectores más desposeídos, estableciendo los mecanismos que garanticen la entrega directa y el manejo de los mismos, salvaguardando de esta manera la atención de la población objetivo. Se debe poner énfasis, por otro lado, a la exigencia de constituir un ahorro previo, metódicamente conformado, como requisito de la adjudicación del subsidio, pues estas acciones contribuirán a que estos mecanismos no distorsionen la acción rentable del sector privado y que no lo desplace de la actividad habitacional. En consecuencia, los aspectos de ingresos y las condiciones macro económicas del país referidas justifican la acción estatal en materia de financiamiento habitacional, especialmente en lo que se refiere a programas que facilitan el acceso a la vivienda propia a aquellas personas que si no es a través de una acción pública no podrían obtenerla. A continuación se presenta como producto de la investigación desarrollada la descripción breve de cada uno de los capítulos desarrollados en el presente trabajo de graduación: Capítulo I: En él se establecen las generalidades y antecedentes del tema a investigar en donde se define el problema, los objetivos del estudio, la justificación y cobertura de la investigación; así mismo se establecen las hipótesis y como se desarrolla la Metodología de la investigación. Capítulo II: Se desarrolló todo el marco teórico con el sentido de establecer claramente las formulaciones teóricas, el mercado objeto de nuestra investigación, estadísticas de los trabajadores por zona geográfica y un análisis del comportamiento de los trabajadores según estrato salarial. Capítulo III: Este capítulo es el más extenso de todos, ya que aquí se realiza el diagnóstico sobre las Instituciones Públicas, Empresas Privada, Organizaciones no gubernamentales y Banca Nacional que financian viviendas, investigando Políticas crediticias, de financiamiento y cuáles de ellas realizan contribuciones sociales a los trabajadores y a nuestro país. Capítulo IV : Este capítulo se puede decir que es el medular de nuestro trabajo de graduación ya que es en él donde desarrollamos toda la metodología de la investigación relacionada a nuestro tema, realizando en primera instancia una encuesta a 150 trabajadores de bajos ingresos económicos de hasta dos salarios mínimos para determinar las estrategias de solución a recomendar para que este sector de la población pueda accesar al financiamiento de proyectos habitacionales en nuestro país; así mismo para tener una cobertura más amplia de dicha situación, también se han realizado 12 entrevistas en total a Instituciones Públicas, Empresas del Sector Privado y Banca Nacional relacionadas con el financiamiento de viviendas en nuestro país. Capítulo V: En éste capítulo final de acuerdo a todo lo investigado y analizado en los capítulos anteriores se comprueba el cumplimiento de las hipótesis y se determinan las estrategias de solución con las recomendaciones al problema planteado, así como también se exponen grandes ideas sobre modalidades de inversión, las cuales a su vez permiten determinar que instituciones nacionales u organismos internacionales podrían colaborar a su implementación y/o sostenibilidad.